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净利增长1300倍!只用了35年,这家公司成为资本市场活化石

日期:2019-11-23 21:18:56
[摘要] 去年九月,万科庆祝了他的35岁生日。35年后的今天,万科已经成为中国房地产业健康发展的典范。1984年9月21日,深圳现代科教仪器展览中心正式成立,总经理为王石。其收入增长迅速,但资源过于分散,抵御风

去年九月,万科庆祝了他的35岁生日。1984年,在改革开放的浪潮中,王石创办了深圳现代科教仪器展览中心,这是万科最早的主体,至今仍隶属于深圳特发集团。35年后的今天,万科已经成为中国房地产业健康发展的典范。长期以来,它在各种指标上都是当之无愧的领导者。

日前,在新中国成立70周年之际,《证券时报》“辉煌70年行业领袖”的一系列大规模采访进入万科。《证券时报》社长兼总编辑何伟一行与万科集团董事长余良进行了深入对话。

时代

万科出生在改革开放的前沿深圳,在特区长大。

1984年9月21日,深圳现代科教仪器展览中心正式成立,总经理为王石。在此之前,王石在深圳的主要工作是“转售”玉米。会展中心的商业模式与会展中心相似,后者在收到内地企业的保证金后,向港商订购。货物到达深圳后,买方付清余款提货,然后在展览中心收到货款后支付给供应商。可以理解,会展中心是一家跨国贸易公司,它的出现有其特定的历史背景。1988年,经过多次更名,展览中心正式确认“深圳万科企业有限公司”的名称

也是在1988年,万科通过参与深圳的土地拍卖进入房地产市场。当时,在深圳,非建筑企业不得不竞标房地产开发,只有在获得土地后才能获得个人开发权。同年11月,万科以2000万元的天价赢得深圳威登别墅地块,底价高于周边住宅的平均售价。一个月后,万科以极大的勇气赢得了深圳的天津地块。至此,万科刚刚成立了房地产业务部,正式进入房地产行业。

早期万科实施多元化和跨区域经营战略,实现了快速扩张,但由于野蛮的增长带来了许多问题。当时,万科的业务涵盖商业、影视广告、工业制造、房地产、股权投资等领域。其收入增长迅速,但资源过于分散,抵御风险的能力薄弱。1993年以来,万科确立了以房地产为导向的专业化发展道路。直到21世纪初,万科才逐步完成其他业务的剥离,成为一家专业的房地产开发企业。

没有成功的企业,只有时代的企业。进入房地产市场30年后,万科凭借时代的发展、改革的红利、城市化的加速和稳健的经营取得了显著的成绩。

根据万科上市数据,1991年营业收入为4.23亿元,2018年为2976.79亿元,增长704倍,复合增长率约为27%。净利润1991年为2614万元,2018年为337.73亿元,增长1292倍,复合增长率约30%。2019年上半年,万科营业收入1393.2亿元,净利润118.42亿元,同比增长30%左右,保持稳定增长。万科还有一项记录,即上市后从未亏损,这是所有a股公司中持续盈利时间最长的。

(单位:1亿元)

大约在2000年,《福布斯》还将万科评为最佳小企业。10年后的2016年,万科进入财富500强,排名第356位。从那以后,万科连续4年榜上有名,2019年排名升至254位。就销售规模而言,万科也长期占据行业领先地位。2018年,合同销售额从今年前9个月的4756亿元增加到6000多亿元。

如今,万科的房地产开发业务已经进入中国70多个重点城市,在其中近20个城市中排名第一,在约40个城市中排名前三。除房地产开发业务外,万科的物业服务行业预计今年突破100亿元,成长为一个新的bg(商业集团);出租住宅业务覆盖35个城市,累计开业约90,000家,开业6个月以上的项目平均租金超过90%。以印度电力集团为平台,商业开发和经营管理面积超过1350万平方米,购物中心整体入住率约为97%。物流仓储业务已进入44个城市,建筑面积约1000万平方米可出租物业,居行业首位。此外,万科的商业地图还包括冰雪假期、教育、养老金等。

信心

今年7月30日,中共中央政治局召开会议,要求“坚持住房是为了生活,而不是为了投机的立场,实行房地产的长期管理机制,不要把房地产作为经济的短期刺激”其中,“房地产不会被用作经济的短期刺激”是第一次,引发了业内的广泛讨论和悲观情绪的蔓延。

《证券时报》记者采访余良(宋春雨摄)

“730会议告诉我们,中央政府决心建立一个长期机制,并将加快其实施。”余良对《证券时报》记者表示:“这意味着该行业长期发展的政策环境是稳定的,不会有很大波动。”。余良还告诉《证券时报》记者,万科没有侥幸心理,稳定的政策有望有利于行业健康发展,这对企业来说是好事。

“稳定政策的一个明显好处是,企业更容易做出市场预测和发展计划。”余良就是一个例子。

事实上,从去年下半年到今年上半年,万科是最谨慎的行业。去年9月,万科在秋季例会上当场打出了“直播”字样。今年年初,于亮在万科2019年度目标与行动沟通会上正式提出“融合聚焦,升级巩固基础板块”。3月底,万科在其2018年年报开始时的《致股东》(To股东会)中强调,尽管几乎所有指标(销售面积、销售额、投资、建设等)都处于白银时代。)在过去的一年里达到了历史新高。这本《致股东》的写作风格有明显的余良风格,他强调了这个行业的机遇和挑战。余良认为,单边市场快速崛起的时代已经结束,行业整体快速扩张的时代已经结束。现在,我们正面临着一个变化更多、更加微妙、竞争更加激烈以及对更高技术含量需求的时代。

当疯狂歌唱时,它表示风险,当陷入悲观时,它传达信心。所有这些都来自万科对该行业的清晰理解。

余亮向《证券时报》记者分析了房地产行业面临的长期、中期和短期影响因素。余良说,从长远来看,对包括房地产在内的各行各业影响最大的是人口问题。余亮列出了一组数字:中国90后和00后(目前为9-29岁)比70后和80后(目前为30-49岁)少8200万,2018年新增出生人口1523万,比2017年少200万。余良对此深感担忧。顾客会变得越来越少,要求也越来越高。

中期影响因素,包括上述政策环境,预计将保持稳定。然而,该行业的发展面临高度的不确定性。余良告诉《证券时报》记者,中国经济和世界经济高度融合,相互影响。在全球负利率时代,市场和资产价格趋势难以确定。短期而言,对房地产业影响较大的市场因素有,例如上海、深圳等地甲级写字楼空置率上升。余良认为,短期内,市场压力很大。

然而,这个行业仍然有机会。余良对此充满信心。"该行业仍然存在不平衡和不足的问题,包括发展机会."例如,余良说,中央政府提议“租购并举”。与“购买”相比,“租金”是一个短板,这是不平衡的。然而,这种不足也表现在许多方面,包括现有客户的许多需求没有得到满足。

面对未来的不确定性,万科的方法是实践基本技能。“就像运动员一样,他们知道跑马拉松可以成为有针对性的训练,但现在他们不知道将来是需要长跑还是短跑。”余良告诉《证券时报》记者,“我们如何应对不同的项目?首先,心肺功能良好,也就是说,发动机更好、更快、更慢、更慢。第二是训练核心力量,这样跑起来不会太差。万科目前正在进行业务梳理和组织重建,希望通过“减肥、增加肌肉、促进血液循环”等措施拥有更健康的身体。"

承担

在深圳市中心万科办公室的一楼,有八个字:“当然,这条路会一起走。”余良对《证券时报》记者表示,“过去几年,万科的股权事件团队一直保持稳定,得益于业务伙伴体系,公司的业绩持续改善。”

共识、共同创造、分享和分享是万科伙伴关系体系的精髓。

余亮说:“职业经理人制度存在一些缺陷。”。“老板投资企业后,他应该对所有的结果负责,包括亏损。然而,为老板工作的职业经理人不会赔钱,最多也不会有奖金。”余亮认为纯粹的职业经理人和老板之间没有联系。他们创造和分享,但他们不分享。

万科向业务伙伴强调,他们应该在自卑之后承担责任。“首先,应该有共识,然后应该有共同创造,什么都不应该创造。”余良告诉《证券时报》记者,“下一步是分担责任和风险,最后一步是分担它们。”例如,万科为公司内的每个投资项目设定了基本回报率,超额部分只能分配。

与投资者分担负担也是商业伙伴制度的正确含义。“万科以前表现不错,但股价相对较低,股东对该公司有意见。”余良告诉《证券时报》记者,“现在通过商业伙伴的集体所有制,我们和投资者一样,必须承担股价下跌的损失。”余良强调,商业伙伴体系的核心维度是引入共享精神。“万科的商业伙伴制度不是福利制度,而是一把双刃剑,不仅是激励,也是约束。”

9月中旬,万科发布了集团的所有电子邮件,并任命了第一批集团gp(核心合作伙伴)成员。9月底,在万科2019年秋季例会上,主要与会者是这些全球定位系统,与会者人数不是很大。万科今年秋季例会的主题是“组织塑造与健康发展”。万科周刊将此次例会与2014年春季例会进行了比较。会议的主题板上写着五个字“商业伙伴”。

"今天的gp集团是万科的核心力量."余良说,“如果全科医生成员互不了解、互不理解、缺乏沟通,万科很难成为一个整体组织。”为了更好地与全科医生沟通,他直接组织了一个微信工作组,并邀请所有全科医生加入。

万科的建模始于将总部原有的10多个部门转变为三大中心,精简组织层级,明确人事结构并使之合理化,为员工创造更多复合发展机会。2019年,万科将根据“汇聚聚焦、巩固升级基础板块”的要求,以创建“矢量组织、冠军组织、韧性组织”为目标,全面推进组织重构和人员与事件匹配工作。这一切都是基于万科过去在业务伙伴体系的实践和探索中取得的成就。

欣赏

"万科是资本市场的活化石."谈到与资本市场的关系,余良充满感激。"没有资本市场,今天就不会有万科."

曾担任董事会秘书的余亮也有一点遗憾。万科从未举行过上市仪式。他半开玩笑地说,他想找个机会弥补一下。“有一个问题困扰着我。万科什么时候上市的?原则上,历史是清楚的。”余良把这个问题抛给了《证券时报》的一名记者。“万科于1988年在柜台发行股票,深圳证券交易所于1990年底成立。你说我们什么时候上市的?”

1986年,深圳进行了国有企业股份化试点。此后,王世李安排公开讨论,推动公司重组。1988年11月,经过多次波折,万科的股份化计划终于获得批准。1988年12月6日,万科召开第一次股东大会,通过了《公司章程》等决议。同年12月27日,万科在《深圳特区日报》上发布招股说明书。在此次公开发行股票中,万科筹集了2800万元的社会资本,主要用于工业生产、进出口贸易和房地产开发。公司的资产和业务规模迅速扩大。

1990年12月,深圳证券交易所成立。1991年1月29日,万科的股票在深圳证券交易所正式上市。自上市以来,万科一直表现良好,盈利效果在a股中排名第一。万科还坚持每年分红,这是a股上市公司持续现金分红最长的时期,累计金额为573.6亿元,远远超过累计股权融资金额(261亿元)。

“万科从资本市场获得了260多亿元,但支付了570多亿元现金。万科似乎贡献更多。”余良告诉《证券时报》记者,“但是回顾过去,如果万科在过去几年里没有超过260亿,它会是今天吗?没有。”

1993年4月,万科成功完成b股发行,募集4.5亿港元。这对万科的发展起到了至关重要的作用。既然提到了,余良还是掩饰不住自己的激动。"这是一大笔钱,救了我们的命。"因为1993年6月,国家开始宏观调控,财政和货币政策适度收紧,房地产行业遭遇寒流。万科在此之前收到了上述资金,使其能够度过行业的严冬。也正是凭借这笔资金,万科通过利用城市优势和实施跨区域战略,在房地产市场获得了发展优势。

王石曾表示,b股的发行不仅让万科获得资金,也让公司从成熟的国际投资者的角度审视业务结构是否合理。那一年,万科的业务覆盖13个行业,所有行业都在盈利。然而,当时承销b股的香港渣打(亚洲)有限公司副董事宁志祥明确质疑万科的主要业务是什么。这个问题让当时的王石尴尬,直接推动了万科随后向专业化的转型。

2006年,万科私募a股融资42亿元,在北京、上海、厦门和武汉投资8个房地产开发项目。2007年,万科公开增发a股100亿元,投资广州、杭州、上海和南京11个房地产开发项目。当时,房地产业在宏观调控下处于低迷状态,在2008年跌至冰点。万科再次通过资本市场获得了宝贵而充足的资金。2014年,万科b股成功转让给h股。"这并不容易,因为万科的b股高于a股."余亮对《证券时报》记者的评论。

余良对资本市场有着深厚的感情。“万科在资本市场的帮助下得以腾飞,并得到了国际投资者的认可。”余良告诉《证券时报》记者,“没有资本市场的宽容,万科就不会有今天。资本市场没有后来的规范和严格要求,今天也没有万科。”

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